12. července 2024
Abyste se vyhnuli pokutě nebo nutnosti poskytnout kupujícímu slevu na prodávanou nemovitost, musíte při prodeji nemovitosti dodržovat zákonem stanovené povinnosti. Jejich nedodržení může mít vážné finanční důsledky a způsobit zbytečné komplikace při prodeji. Zde je jejich přehled.
Pokud by vám v článku bylo cokoli nejasného nebo potřebujete řešit konkrétní situaci, neváhejte se mi ozvat, mám právní vzdělání a většinou klienta dokážu správně nasměrovat.
1. Odhlášení od daně z nemovitosti
Plátcem daně z nemovitosti je vždy ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku. Pokud jste tedy k 1. lednu daného roku již nebyli vlastníkem nemovitosti, je třeba nejpozději 31. ledna tuto skutečnost oznámit prostřednictvím portálu finanční správy.
Pokud máte dobrého makléře, splní tuto povinnost za vás. Jinak koukněte na mojedane.cz a odhlašte daň elektronicky, odhlášení je možné realizovat i písemně.
2. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Při prodeji nemovitosti se daní zisk, který vzniká jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a výdaji spojenými s nabytím a údržbou nemovitosti. V roce 2024 je daňová sazba pro fyzické osoby 15 % u zisku do 1.582.812,- Kč a 23 % pro zisk nad tuto částku. Existují osvobození, například pokud vlastníte nemovitost alespoň 10 let, nebo pokud příjem z prodeje použijete na bytové potřeby.
Kromě toho osvobození od daně platí i pro případy, kdy prodávající v nemovitosti prokazatelně bydlel po dobu alespoň dvou let před prodejem. K dosažení osvobození je třeba splnit podmínky a včas informovat finanční úřad o prodeji.
Toto jen velmi obecné shrnutí, na daň z příjmů se vztahuje spousta pravidel a výjimek. Při komplikovanějších případech je vždy nutné prodej konzultovat s daňovým poradcem. Pokud prodáváte nemovitost se mnou, většinou vás dokážu navést správným směrem.
3. Poskytnutí informací dle AML zákona
Nejpozději při podpisu kupní smlouvy u advokáta či notáře se setkáte s povinností poskytnout informace dle zákona proti praní špinavých peněz (tzv. AML zákon). Prodávající musí prokázat zdroj peněžních prostředků, z nichž nemovitost nabyl, a pokud je politicky exponovanou osobou, tak i původ majetku. Osobami povinnými zjišťovat tyto informace jsou banky, notáři, advokáti i realitní makléři. Pokud byste tyto informace odmítli poskytnout, nemohou s vámi povinné osoby spolupracovat.
4. PENB
Při prodeji jste povinni jakožto prodávající předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budov (PENB). V případě, že prodáváte byt, ve kterém existuje společenství vlastníků jednotek (SVJ), požádejte vaše SVJ, aby vám PENB poskytlo, je to jeho zákonná povinnost. V ostatních případech musíte vypracování PENB zajistit sami, typicky se jeho cena pohybuje mezi 3.000,- a 5.000,- Kč. Pokud byste potřebovali PENB vypracovat, neváhejte mě kontaktovat, propojím vás s vyzkoušeným dodavatelem.
5. Projektová dokumentace
1. ledna 2024 vstoupil v účinnost nový stavební zákon. Na rozdíl od toho starého nestanoví povinnost prodávajícího předat projektovou dokumentaci kupujícímu. Praxe ale naznačuje, že kupující budou projektovou dokumentaci od prodávajících požadovat. Vlastník stavby má totiž dle § 167 písmeno d) stavebního zákona povinnost “uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci”.
Pokud nemáte projektovou dokumentaci, neváhejte mě kontaktovat, mám kontakty na příslušné vyzkoušené autorizované stavební inženýry, kteří projektovou dokumentaci zajistí.
6. Předkupní právo - povinnost nabídky
Zákonné předkupní právo je od roku 2020 značně omezeno a ve většině případů se na vás povinnost nabízet vaši nemovitost komukoli nebude vztahovat. Nejběžnější výjimkou je nabytí nemovitosti do spoluvlastnictví děděním. V tomto případě máte povinnost nabídnout nemovitost ostatním spoluvlastníkům. Tato povinnost nicméně existuje pouze po dobu 6 měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.
Pokud byste si nebyli jisti, zda se na vás povinnost nabídky z důvodu předkupního práva vztahuje, neváhejte mě kontaktovat, rád vám poradím.
7. Bytová jednotka - potvrzení o bezdlužnosti
V případě bytu občanský zákoník v §1186 odst. 3 vyžaduje, aby prodávající kupujícímu doložil potvrzení osoby odpovědné za správu o bezdlužnosti prodávajícího, případně vyčíslil dluh. Kontaktujte vaše SVJ, má zákonnou povinnost toto potvrzení vydat.
8. Družstevní podíl - povinnost oznámit transakci finančnímu úřadu
V případě, že prodáváte družstevní podíl za více než 5 milionů korun a jste osvobozeni od daně z příjmů, máte povinnost tuto transakci oznámit finančnímu úřadu (§38v odst. 1 zákona o daních z příjmů). Finanční správa na toto oznámení má připraven tiskopis (odkaz zde). Pokud máte dobrého makléře, tiskopis vám připraví a vy jej pouze odešlete.
9. Revizní a kontrolní zprávy
Povinnost vypracovat revizní a kontrolní zprávy týkající se konstrukce stavby, elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodu nevyplývá ze zákona. Jejich vypracování vám však může pomoci předejít zákonné odpovědnosti za vady, při které se může jednat o opravdu hodně peněz.
Závěr
Prodej nemovitosti s sebou nese řadu zákonných povinností, které je nutné dodržet. V případě, že zákonné povinnosti nedodržíte, vystavujete se riziku vysokých pokut, popřípadě riziku náhrady škody za vadné plnění. Klíčem je důkladná příprava a odborné poradenství. Dobrý realitní makléř vám s plněním zákonných povinností při prodeji může ušetřit mnoho práce.