8. srpna 2024
Vítejte u dalšího dílu pravidelného měsíčního reportu o aktuálních cenách na Praze 14 – Černém Mostě, který se soustředí na byty v panelových domech. Jak si vedou ceny na Černém Mostě v srpnu 2024?
Trh nemovitostí na Černém Mostě - Přehled
Černý Most, část Prahy 14, se nachází na dvou posledních stanicích metra B (Rajská Zahrada a Černý Most) a v blízkostí hlavních silničních tahů. V rámci čtvrtí napojených na metro si Černý Most stále udržuje nejnižší cenu za m² obytné plochy. Nachází se zde primárně panelové domy, proto se i analýza zabývá pouze byty v panelové zástavbě. Černý Most se vyznačuje skvělou obslužností – je zde poliklinika, spousta sportovišť, školy. V okolí se nachází množství parků i lesů.
Lokalita je vhodná jak pro mladé rodiny hledající startovací byt v Praze za dobrou cenu, tak pro investory, kdy výnos z nájemného na Černém Mostě je obecně vyšší než vě většině částí Prahy.
Průměrné ceny bytů na Černém Mostě v srpnu 2024
Dle dat dostupných v srpnu 2024 se průměrné prodejní ceny bytů pohybují následovně:
| Dispozice | Rozměr | Cena | Cena za m2 |
|---|---|---|---|
| 1+kk | 34m2 | 3.772.000,- Kč | 110.946,- Kč |
| 2+kk | 50m2 | 5.448.000,- Kč | 108.975,- Kč |
| 3+kk | 75m2 | 7.045.000,- Kč | 93.936,- Kč |
Oproti minulému měsíci se ceny moc nepohnuly. U malých bytů (1+kk a 2+kk) jsou ceny za m2 u realizovaných prodejů v podstatě identické. U velkých bytů (3+kk) bylo v nedávné době prodáno několik nemovitostí, které ceny za m2 vytáhly nahoru. Zajímavé je také to, že cenový rozdíl za m2 u úplně nejmenších 1+kk bytů a 2+kk je velmi malý, což nebývá pravidlem. Meziročně jsou ceny lehce vyšší.
V následujících měsících očekávám opět mírný růst, a to z následujících důvodů:
- ČNB opět snížila úrokové sazby, sice jen o 25 bazických bodů, ale i to bude vytvářet další tlak na zlevňování hypoték. To zvýší poptávku po nemovitostech obecně;
- od září budou moci české banky účtovat poplatek za předčasné splacení hypoték. Z tohoto důvodu některé banky drží hypotéky poměrně vysoko. I toto bude mít vliv na zlevnění hypoték;
- Ačkoli se zdá situace v Praze s novostavbami lepší, nabídka stále nedostačuje na poptávku a vytváří obecný tlak na neustálé zvyšování cen.
Mějte prosím na paměti, že pro přesný odhad ceny konkrétního bytu je třeba vždy jej vypracovat individuálně. Pokud uvažujete o prodeji a potřebovali byste takový odhad, rád Vám jej zdarma připravím.
Průměrné nájemné bytů na Černém Mostě v srpnu 2024
Co se týče tržního nájemného bytů v srpnu 2024, vede si v Černý Most následovně:
| Dispozice | Rozměr | Nájemné |
|---|---|---|
| 1+kk | 34m2 | 13.200,- Kč měsíčně |
| 2+kk | 50m2 | 18.500,- Kč měsíčně |
| 3+kk | 75m2 | 19.800,- Kč měsíčně |
Malé byty se meziměsíčně pronajímaly za o poznání vyšší částky, větší byty naopak drobně níže. Obecně očekávám další tlak na zvyšování nájemného, vzhledem k celkové nedostupnosti nájemního bydlení.
I v případě určení tržního nájemného je třeba vždy postupovat individuálně. Pokud plánujete pronajmout nemovitost, rád Vám zdarma připravím odhad tržního nájemného.
Jak průměrné ceny počítám?
Pro analýzu používám nejnovější údaje z katastru nemovitostí, tedy reálné prodejní ceny nemovitostí. Do výpočtu zahrnuji pouze byty, které byly prodány během posledních šesti měsíců, větší důraz kladu na nejnovější prodeje. Vzhledem k tomu, že se na Černém Mostě nachází primárně panelové domy, vycházím z teoretického bytu v panelovém domě, který je v osobním vlastnictví a v dobrém stavu – po rekonstrukci a maximálně několik let používán. Novostavby nejsou do cen zahrnuty. V odhadu upravuji prodejní ceny bytů vzhledem k lokalitě, konstrukci i stavu bytu, úplné extrémy zcela vyřazuji.