Vítejte u prvního dílu pravidelného měsíčního reportu o aktuálních cenách na Praze 14 – Černém Mostě, který se soustředí na byty v panelových domech.
Trh nemovitostí na Černém Mostě - Přehled
Černý Most, část Prahy 14, nacházející se na severovýchodním okraji hlavního města, je známá svou vynikající dopravní dostupností díky dvěma stanicím metra linky B a blízkostí hlavních silničních tahů. Tato lokalita je charakteristická převážně panelovými domy, což vytváří specifickou atmosféru a dostupné bydlení – v rámci čtvrtí napojených na metro má Černý Most stále nejnižší cenu za m² obytné plochy. Obslužnost lokality je skvělá – nachází se zde řada škol, nákupní centrum Černý Most, zdravotnická zařízení i sportoviště. Obyvatelé zde mohou využívat i bohaté možnosti rekreace v okolních parcích a lesích, známý je především Centrální park Černý Most.
Průměrné ceny bytů na Černém Mostě
Dle dat dostupných v červenci 2024 se průměrné prodejní ceny bytů pohybují následovně:
| Dispozice | Rozměr | Cena | Cena za m2 |
|---|---|---|---|
| 1+kk | 34m2 | 3.764.650,- Kč | 110.725,- Kč |
| 2+kk | 50m2 | 5.382.250,- Kč | 107.645,- Kč |
| 3+kk | 75m2 | 6.595.575,- Kč | 87.941,- Kč |
Z uvedených dat je zjevný poměrně velký skok mezi menšími (1+kk a 2+kk) a velkými (3+kk) byty, kde je rozdíl v ceně za m² větší než u jiných pražských panelových sídlišť. V roce 2024 ceny nemovitostí na Černém Mostě spíše stagnují, meziročně velmi zvolna rostou. Dle mého názoru lze v krátkodobém horizontu očekávat další mírný růst cen:
- výstavba nových nemovitostí v Praze zůstává výrazně za požadavky trhu, což je způsobeno především složitou byrokracií. Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost v červenci, na tomto problému v blízké budoucnosti nic zásadního nezmění;
- investiční byty zůstávají populární mezi konzervativními investory, kteří věří v dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí a vytváří tlak na ceny především menších bytů, a to i v panelové výstavbě;
- Přestože ceny bytů rostou napříč celou Prahou, růst není rovnoměrný. Na Černém Mostě jsou ceny bytů nižší než v centrálních částech města. Nicméně i zde ceny postupně rostou, což je důsledkem obecného růstu cen nemovitostí v Praze;
- vzhledem k červnovému snížení úrokových sazeb ČNB lze očekávat, že se budou mírně snižovat úroky na hypotékách;
- nárůst hypoték vzrostl meziročně o 107%.
Mějte prosím na paměti, že pro přesný odhad ceny konkrétního bytu je třeba vždy jej vypracovat individuálně. Pokud uvažujete o prodeji a potřebovali byste takový odhad, rád Vám jej zdarma připravím.
Průměrné nájemné bytů na Černém Mostě
Co se týče tržního nájemného bytů v červenci 2024, vede si v Černý Most následovně:
| Dispozice | Rozměr | Nájemné |
|---|---|---|
| 1+kk | 34m2 | 12.500,- Kč měsíčně |
| 2+kk | 50m2 | 17.000,- Kč měsíčně |
| 3+kk | 75m2 | 22.000,- Kč měsíčně |
I v případě určení tržního nájemného je třeba vždy postupovat individuálně. Pokud plánujete pronajmout nemovitost, rád Vám zdarma připravím odhad tržního nájemného.
Jak průměrné ceny počítám?
Pro analýzu používám nejnovější údaje z katastru nemovitostí, tedy reálné prodejní ceny nemovitostí. Do výpočtu zahrnuji pouze byty, které byly prodány během posledních šesti měsíců, větší důraz kladu na nejnovější prodeje. Vzhledem k tomu, že se na Černém Mostě nachází primárně panelové domy, vycházím z teoretického bytu v panelovém domě, který je v osobním vlastnictví a v průměrném stavu – tedy po rekonstrukci a několik let používán. Novostavby nejsou do cen zahrnuty. V odhadu upravuji prodejní ceny bytů vzhledem k lokalitě, konstrukci i stavu bytu, úplné extrémy zcela vyřazuji.